Décret Tertiaire : tout comprendre au dossier technique de modulation

Alter Watt, entreprise spécialisée dans la rénovation énergétique du bâtiment, vous présente un principe et un outil clé dans le cadre du respect des objectifs du décret tertiaire : la modulation des objectifs et le dossier technique de modulation.

Que vous soyez gestionnaire de patrimoine, propriétaire d’assets immobiliers publics/privés vieillissants ou difficiles à rénover, responsable technique ou gestionnaire de propriété, cet article est fait pour vous. Nous vous donnons des clés pour comprendre comment le dossier technique de modulation peut vous aider à aborder plus sereinement vos obligations réglementaires et à optimiser vos investissements de rénovation énergétique.

Rappel du contexte : Que dit le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire, issu de la loi ÉLAN de 2018, impose une réduction progressive des consommations d'énergie des bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire. 

Sont concernés les propriétaires et preneurs à bail de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires du secteur public ou privé, dont la surface de plancher cumulée (ou la surface utilisée pour l'activité tertiaire) est supérieure ou égale à 1000 m².

Quels sont les objectifs ? Les assujettis doivent atteindre, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2022 et sélectionnée avant le 30 septembre 2027 :

• Une réduction de consommation énergétique de 40% d'ici 2030.

• Une réduction de 50% d'ici 2040.

• Une réduction de 60% d'ici 2050. 

  
  

Alternativement, ils peuvent viser un niveau de consommation en valeur absolue (Cabs) fixé en fonction de la typologie de leur activité et de leur situation géographique par les différents arrêtés valeur absolue du décret tertiaire. Les données de consommation doivent être déclarées annuellement sur la plateforme numérique OPERAT gérée par l'ADEME.

Que veut-on dire par modulation des objectifs du décret tertiaire ?

Dans le cadre du décret tertiaire, la modulation est un mécanisme permettant d'ajuster les objectifs de réduction de consommation d'énergie. Cet ajustement peut être justifié par différentes contraintes qui rendent l'atteinte des objectifs standards particulièrement difficile ou économiquement irréaliste pour une Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) donnée.

Plusieurs situations peuvent donner droit à modulation des objectifs, clustérisées en 2 groupes:

1. Modulation en fonction du volume d'activité et de l’intensité d’usage : Si le volume d’activité change significativement (augmentation du nombre d'heures d'ouverture ou du nombre d’occupants), ou que l’intensité d’usage est modifiée à cause d’un changement d’activité (exemple d’une GMS de vente de vêtements transformée en magasin de produits réfrigérés), les objectifs peuvent être adaptés. Ces modulations sont également gérées directement sur la plateforme OPERAT, selon les indicateurs d'intensité d’usage déclarés.

   
   

2. Modulation pour des raisons techniques, architecturales/patrimoniales, ou disproportion économique : ces cas de figure sont plus complexes et nécessitent la constitution et le dépôt d'un dossier technique de modulation sur la plateforme OPERAT. Ce sont ces leviers que concerne le dossier technique de modulation, et que nous développerons dans la partie suivante sur le dossier.

Il est important de distinguer la modulation "automatique" gérée via les déclarations annuelles sur OPERAT (volume d'activité, changement d’activité), de la modulation exigeant un dossier technique de modulation.

Qu'est-ce que le dossier technique de modulation ?

Le dossier technique de modulation est un document qui permet à un assujetti de demander un ajustement de ses objectifs de consommation énergétique en valeur absolue (Cabs) pour une EFA spécifique. Il peut servir quand les actions de rénovation énergétique nécessaires pour atteindre les objectifs réglementaires sont empêchées à cause d’obstacles importants.

Ce dossier peut être vu comme un rempart face à la réglementation et les sanctions prévues en cas de non-respect (amende administrative pouvant aller jusqu'à 1500€ pour les personnes physiques et 7500€ pour les personnes morales, ainsi que le "Name & Shame"). C'est aussi une opportunité d'optimiser les investissements en les concentrant sur les actions les plus pertinentes et rentables lorsque le retour sur investissement des dépenses de rénovation s’inscrit dans un temps trop long (détaillé plus bas dans l’article).

Voyons les trois leviers justifiant la réalisation d’un dossier technique de modulation :

1. Contraintes techniques : ce levier concerne les situations où des actions d'amélioration de la performance énergétique sont rendues impossibles ou trop complexes par des contraintes du bâtiment lui-même.

   • Exemples : impossibilité d'isoler les murs par l'extérieur en raison de limites de propriété, de la nature du sol (risques pour la stabilité), de contraintes liées à des servitudes, ou encore de l'impossibilité technique de remplacer certains systèmes énergétiques vétustes par des solutions modernes plus efficaces.

2. Contraintes architecturales ou patrimoniales : ce motif s'applique aux bâtiments avec un intérêt architectural ou patrimonial reconnu, où les travaux de rénovation énergétique risque de les dénaturer.

   • Exemples : Bâtiments classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, bâtiments situés sur un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, bâtiments présentant une architecture labellisée (ex: architecture Contemporaine Remarquable). Les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) font foi.

   • La modulation est dans ce cas justifiée par l’avis circonstancié d'un architecte.

3. Disproportion économique manifeste : ce levier peut être invoqué lorsque le coût des actions nécessaires pour atteindre les objectifs réglementaires est manifestement disproportionné par rapport aux avantages attendus, notamment en termes de temps de retour sur investissement (TRI). Cette modulation est possible lorsque :

   • TRI > 30 ans pour les actions sur l'enveloppe du bâtiment (isolation des murs, toitures, planchers, remplacement des menuiseries).

   • TRI > 15 ans pour les actions sur les équipements énergétiques (remplacement de chaudières, systèmes de ventilation, de climatisation, éclairage...)

   • TRI > 10 ans pour les actions sur les systèmes d'optimisation et d'exploitation des équipements (mise en place ou amélioration d'une Gestion Technique du Bâtiment - GTB, systèmes de régulation…

Si aucun programme d'actions ne permet d'atteindre l'objectif absolu tout en respectant les seuils limites de TRI pour les 3 leviers d'actions, alors cet objectif est modulable.

Que doit contenir un dossier technique de modulation ?

Le contenu du dossier technique de modulation pourra évoluer avec de potentielles futures publications de l'administration. Mais il devrait toujours contenir à minima :

• L'identification de l'EFA concernée et de l'assujetti.

• Un audit énergétique conforme aux exigences réglementaires

• Une étude technico-économique détaillée justifiant la demande de modulation pour le(s) levier(s) invoqué(s).

• Pour les contraintes architecturales/patrimoniales : l'avis circonstancié d'un architecte.

• Pour les contraintes techniques : les rapports d'expertise, les notes techniques.

• Pour la disproportion économique : la note de TRI pour chaque catégorie d'actions, démontrant le dépassement des seuils.

• La proposition d'un objectif absolu modulé réaliste.

• Un plan d'actions d'amélioration de la performance énergétique adapté à l'objectif modulé.

  
  

Tous les bâtiments ne sont pas éligibles ! Il est crucial de comprendre que la modulation n'est pas une solution de facilité ou un passe-droit. Elle s'analyse au cas par cas, pour chaque EFA. Un même parc immobilier peut comporter des bâtiments éligibles à la modulation et d'autres qui ne le sont pas. 

Dates clés et distinction importante du dossier technique de modulation :

La date limite pour le dépôt des premiers dossiers de modulation des objectifs de 2030 est fixée au 30 septembre 2027. Notez que la modulation ne se fait que sur les prochains objectifs décennaux : un dossier technique de modulation déposé en 2027 pour 2030 ne pourrait pas être réutilisé pour la modulation des objectifs de 2040 ou de 2050.

Conclusion : l'échéancier de la mise en œuvre de votre dossier technique de modulation

La constitution d'un dossier technique de modulation est une démarche qui demande rigueur, expertise et anticipation. Voici les étapes clés à envisager :

1. Mai - Juillet 2025 : vérification et préparation.

   • Assurez-vous que vos déclarations sur OPERAT sont à jour et fiables.

   • Confirmez l’assujettissement tertiaire de chacune de vos EFA.

   • Reconsultez les audits énergétiques déjà réalisés sur ces EFA.

2. Septembre - Novembre 2025 : consultations et mises à jour

   • Consultez les bureaux d’études si aucun audit énergétique réglementaire n’a été réalisé

   • Réalisez les audits énergétiques/structurels sur les EFA prioritaires, faîtes appel à un architecte en cas de contrainte patrimoniale

3. Décembre 2025 - Janvier 2026 : analyse du potentiel de modulation

   • Analyse des données pour identifier les potentiels leviers de modulation : disproportion économique manifeste, contrainte technique ou patrimoniale

   • Si modulation justifiée, fixation de nouveaux objectifs réalistes et cohérents avec les obstacles à la rénovation énergétique

4. Février 2026 - Avant la deadline du 30 septembre 2027 : Construction du dossier

   • Si la modulation est justifiée, engagez la constitution du dossier technique de modulation avec votre bureau d’étude spécialisé

   • Pensez à intégrer cette démarche dans une stratégie globale d'Energy management, potentiellement via une plateforme dédiée pour suivre vos consommations et visualiser votre progression sur vos nouveaux objectifs modulés

5. Avant le 30 septembre 2027 : dépôt du dossier.

   • Soumettez votre dossier complet sur la plateforme OPERAT avec votre bureau d’études

   
   
   
   

Chez Alter Watt, nos experts vous accompagnent à chaque étape de votre mise en conformité avec le décret tertiaire, de l'audit énergétique initial à la constitution de votre dossier technique de modulation, en passant par la mise en place de solutions d'Energy management. N'attendez pas le dernier moment pour sécuriser vos objectifs et optimiser vos investissements.

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