Valeur verte et décote brune : comment la performance énergétique redéfinit la valeur de votre patrimoine tertiaire ?

Le secteur tertiaire, qui regroupe bureaux, commerces, bâtiments publics et infrastructures logistiques, représente 17 % de la consommation énergétique finale en France et près de 20 % des émissions nationales de gaz à effet de serre (ADEME). Pour répondre aux enjeux de décarbonation, de souveraineté énergétique et de d’amélioration de la compétitivité intérieure, la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) et le Décret Tertiaire fixent des objectifs de réduction de la consommation énergétique :

• –40 % de consommation énergétique d’ici 2030,

• –50 % d’ici 2040,

• –60 % d’ici 2050, par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2022.

Amende réglementaire et name and shame si le bâtiment n’a pas atteint les objectifs, efficacité énergétique et amélioration du confort thermique si il les a atteint : ces deux faces de la même pièce représentent d’un côté la “décote brune”, et de l’autre l’amélioration de la “valeur verte”.

C’est de ces deux sujets que cet article traite.

Qu’est-ce que la valeur verte ? Un levier de compétitivité pour votre patrimoine

La valeur verte désigne la prime de valeur accordée à un bâtiment en raison de sa performance énergétique et environnementale. Un actif sobre, certifié (HQE, BREEAM, BBCA, etc.) ou bien noté au regard du futur dispositif Éco Énergie Tertiaire, peut voir sa valeur locative et patrimoniale augmenter significativement. 

Cette possibilité ne découle pour l’instant pas d’étude précise qui avère le phénomène de décote brune dans le tertiaire mais s’appuie sur les observations de la fluctuation des prix de l’immobilier dans le résidentiel entre des logements classés DPE A ou B et les logements E, F ou G qui peut dans certain cas dépasser 20%. Or, l’arrivée imminente des dates butoir du décret tertiaire pour 2030 et de la loi APER pour 2027 peut laisser croire que cette observation se reporte sur l’immobilier tertiaire.

Pourquoi la valeur verte prend-elle de l’importance ?

1. Une attractivité locative renforcée : Les entreprises, de plus en plus sensibles aux enjeux RSE et ESG, privilégient des espaces économes en énergie, confortables et durables. Un bâtiment performant attire des locataires de qualité et réduit les risques de vacance.

2. Des charges d’exploitation maîtrisées : Un bâtiment optimisé (DPE A ou B) permet de réaliser jusqu’à 30 à 40 % d’économies sur les dépenses énergétiques annuelles (par rapport à un bâtiment E, F ou G). (Adeena), un argument de poids dans un contexte de hausse des prix de l’énergie. Cela s’applique tant sur le tertiaire que sur le résidentiel.

3. Un accès facilité aux aides et avantages fiscaux : Les propriétaires peuvent bénéficier de subventions ADEME, de Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), de prêts verts ou encore du fonds CHÊNE, améliorant ainsi la rentabilité globale de leur bien.

4. Une conformité réglementaire assurée : Avec l’obligation de déclaration des consommations sur la plateforme OPERAT, la performance énergétique deviendra un critère visible et décisif pour les investisseurs et les locataires (name & shame prévu dès 2030).

   
   

Quels gains concrets pour les propriétaires représente la valeur verte ?

Selon l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et les Notaires de France, les bâtiments résidentiels classés A ou B peuvent se vendre 5 à 22 % plus cher que des bâtiments énergivores (Generali, groupe ESPI). Cette prime varie selon la localisation, la typologie du bien et le profil des occupants, mais la tendance est claire : plus un bâtiment est performant, plus il se valorise. Un report de cette observation sur le tertiaire est-il à prévoir sur les années à venir ?

La décote brune : un risque financier à ne pas sous-estimer

À l’inverse, la décote brune correspond à la perte de valeur d’un bâtiment due à sa mauvaise performance énergétique ou à son non-respect des obligations réglementaires. Les actifs tertiaires classés F ou G, ou ceux qui ne respectent pas la trajectoire du Décret Tertiaire, pourraient subissent une dépréciation liée à :

• La hausse du coût des travaux de rénovation nécessaires pour se mettre en conformité chaque année,

• Une perte d’attractivité locative, les entreprises évitant les bâtiments énergivores avec des charges élevées,

• Une diminution de la liquidité à la revente, les investisseurs se détournant des actifs non durables.

  
  

Quels impacts la décote brune peut avoir pour les propriétaires ?

Dans le résidentiel, les interdictions de location progressives (G en 2025, F en 2028, E en 2034) sont déjà actées. Dans le tertiaire, aucune interdiction formelle n’existe à ce jour, mais la pression réglementaire (Décret Tertiaire, notation Éco Énergie Tertiaire, reporting ESG) agit comme un levier équivalent : un bâtiment non performant devient difficilement exploitable, avec un risque de dépréciation rapide.

Les opportunités à saisir d’ici 2030 : transformer la contrainte en avantage compétitif

La transition énergétique du tertiaire n’est pas tant une obligation qu’un gisement d’opportunités d’amélioration de la performance du parc immobilier. Voici quelques manières d’y prendre part :

1. Rénovation et innovation technique :

• Isolation renforcée (toitures, façades, menuiseries) pour réduire les déperditions thermiques,

• Modernisation des systèmes CVC (pompes à chaleur, chaudières à condensation, GTB intelligentes) pour optimiser la consommation,

• Intégration d’énergies renouvelables (photovoltaïque, géothermie, récupération de chaleur fatale) pour décarboner le bâtiment.

2. Financements et aides : des leviers pour accélérer la transition:

• Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), qui financent une partie des travaux,

• Les subventions ADEME (fonds Chaleur) pour les rénovations lourdes,

• Les prêts verts proposés par Bpifrance ou la Banque des Territoires.

Ces aides réduisent le besoin en investissement initial et accélèrent le retour sur investissement.

3. Valorisation économique et maîtrise des risques

Les bâtiments rénovés voient leur valeur locative et patrimoniale augmenter, tout en réduisant leurs charges d’exploitation et en assurant leur conformité sur le long terme.

Les menaces de la décote brune à anticiper d’ici 2030 et 2050 : ne pas agir, un risque coûteux

1. Sanctions et contraintes réglementaires

Le non-respect du Décret Tertiaire expose les propriétaires à :

• Des amendes administratives (jusqu’à 7 500 € par bâtiment),

• La publication du manquement sur le site officiel de l’État (name and shame),

• Une perte de crédibilité vis-à-vis des investisseurs et locataires sensibles aux critères ESG.

2. Perte de compétitivité et de liquidité

Les immeubles non rénovés deviendront progressivement :

• Moins attractifs pour les entreprises, qui privilégient des espaces durables,

• Plus coûteux à exploiter, avec des charges énergétiques élevées,

• Plus difficiles à revendre, les investisseurs institutionnels (soumis à la taxonomie verte européenne) excluant les actifs trop énergivores de leurs portefeuilles.

3. Inflation du coût des travaux

Reporter les rénovations entraîne :

• Une hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre,

• Une rareté des entreprises qualifiées,

• Une complexification réglementaire au fil des années.

Résultat : la rentabilité d’un projet de rénovation se dégrade avec le temps, sa valeur subit le phénomène de décote brune.

Résumé de l'article sur la valeur verte et la décote brune

La valeur verte et la décote brune redéfinissent en profondeur le marché de l’immobilier tertiaire. Les propriétaires et gestionnaires qui anticipent les obligations du Décret Tertiaire pourront : 

• Préserver la valeur patrimoniale de leurs biens, 

• Réduire leurs coûts d’exploitation, 

• Renforcer leur attractivité auprès des locataires et des investisseurs responsables.

À l’inverse, les retards de rénovation risquent d’entraîner une érosion rapide du patrimoine immobilier, avec une obsolescence économique difficile à rattraper.

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